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按揭贷款方式购买商品房,有四种法律关系要理清

        利用银行按揭贷款的方式购买一套商品房,看似简单,其实内含着三个法律主体和四种法律关系。
        目前在实践中,一般做法都是购房人作为借款人,与银行签订借款抵押合同,将房屋抵押给银行,但由于购买的房屋前期尚未取得房屋权属证书无法办理抵押登记,因此就需要由开发商与银行签订按揭贷款担保合同,开发商为购房人的贷款承担阶段性担保。从主体上来看,在抵押贷款加担保中须具备三方当事人,即借款人(抵押人、购房人)、贷款人(债权人、抵押权人)和保证人(开发商)。
       在这三方当事人间产生了四种法律关系,即购房人与开发商之间的买卖合同关系;购房人与贷款银行之间的借款合同关系;购房人与贷款银行之间的抵押合同关系;开发商与贷款银行之间的保证合同关系。
 1、购房人与开发商之间的买卖合同关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
2、购房人与银行之间的借款合同关系。购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。因此,购房人与银行之间系借款合同关系,银行为出借人,购房人为借款人。 
3、购房人与银行之间的抵押合同关系。购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。因此,购房人与银行之间还存在抵押关系,其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
 4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中,虽然购房人将所购房屋抵押给银行,但由于多数房屋为期房,目前在我国,房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续,而房屋抵押又以登记为生效要件,因此,银行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行为尚未生效,也无法防范银行的放款风险。基于此,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任。因此,开发商与银行、购房人存在担保关系,其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
       上述各法律关系共同构成了按揭的各方法律关系体系,他们之间联系紧密,尤其是买卖合同关系与借贷合同关系甚至无法割裂。